LEY 14701

Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

LEY 14.701

LA PLATA, 17 de Diciembre de 2014

Boletín Oficial, 18 de Marzo de 2015

Vigente, de alcance general

EL SENADO Y CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, SANCIONAN CON FUERZA DE LEYCAPÍTULO I REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 1°. Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, el que estará a cargo de la Autoridad de Aplicación que a ese efecto designe el Poder Ejecutivo, la que será competente en todo lo relativo a la presente ley.

ARTÍCULO 2º. Obligación de inscripción: La administración de Consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito, sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 3º. Administrador/a ad honorem: Se denomina administrador/a ad honorem o a título gratuito, a aquel propietario de una unidad funcional y que ejerza esta función sin percibir retribución alguna, aunque con mandato para ello.

ARTÍCULO 4º. Requisitos para la inscripción: Para su inscripción, los administradores de Consorcios deben presentar la siguiente documentación:

a. Nombre y apellido o razón social y domicilio real.

b. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas.

c. Constitución de domicilio especial.

d. Número de CUIT.

e. Certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo contenido será determinado por la Autoridad de Aplicación. Quienes ejerzan las funciones de administrador/a ad honorem quedan eximidos de presentar lo indicado en los incisos c), d) y e). En cambio, deberán acompañar copia certificada del acta de asamblea en el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y aceptación del cargo. Cuando una misma persona se desempeñe como administrador/a ad honorem y administrador/a a título oneroso, no le será aplicable lo previsto en el párrafo anterior.

ARTÍCULO 5º. Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:

a. Los inhabilitados para ejercer el comercio.

b. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.

c. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.

d. Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.

ARTÍCULO 6º. Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los Consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4 de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.

El administrador, salvo que se trate de una administración gratuita, debe presentar ante el Consorcio el certificado de acreditación, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad.

ARTÍCULO 7º. Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto, en cuanto a los datos e informes exigidos en la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los últimos dos (2) años. El Registro se encontrará disponible para su consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires pertinente. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.CAPITULO II OBLIGACIONES DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 8º. Obligaciones del Administrador: Los Administradores de los inmuebles sometidos al Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, en el ejercicio de sus funciones deben, sin perjuicio de las demás obligaciones establecidas por otras Leyes:

a. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice, a fin de considerar su designación o continuidad. Dicha constancia deberá ser presentada anualmente en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios que se realice en cada uno de los Consorcios que administra, junto con una copia de la presente ley.

b. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios.

c. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

d. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.

e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada Asamblea, a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.

g. Cuando los copropietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.

h. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los Reglamentos de Copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, orden del día y horario de comienzo. En la misma se adjuntará copia del acta de la última Asamblea realizada.

i. Denunciar ante el organismo competente de la Provincia de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

j. Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.

k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

ARTÍCULO 9º. Seguridad e higiene: Los administradores/as de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año, cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas conformadas por representantes de todos los sectores de la actividad oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de La Nación. El curso deberá involucrar, como mínimo, los siguientes tópicos: prevención de accidentes; orden y limpieza; medidas de prevención de accidentes e incendios; normas de evacuación de edificios y primeros auxilios.

ARTÍCULO 10. Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente ante la Autoridad de Aplicación, un informe que tendrá carácter de declaración jurada con el siguiente contenido:

a. Listado actualizado de los Consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.

b. Copia de las actas de Asambleas relativas a rendiciones de cuentas.

c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere; capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno de los Consorcios que administra, indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito.

d. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito.

e. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el Consorcio que administra.

f. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.

ARTÍCULO 11. De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

a. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Copropietarios.

b. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., número de inscripción en el Registro).

c. Datos del consorcio, con el número de C.U.I.T.

d. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.

e. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

f. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

g. Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos. Además, en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales, también se deberá:

h. Informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

i. Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona.

j. Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

k. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

ARTÍCULO 12. De los recibos: Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

a. Denominación y domicilio del consorcio.

b. Piso, departamento y/o unidad funcional.

c. Nombre y apellido del/a propietario/a.

d. Mes que se abona, período y/o concepto.

e. Vencimiento, con su interés respectivo.

f. Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.

g. Lugar y formas de pago.

h. Detalle de deuda a la fecha o la leyenda, si correspondiere, “Sin deuda a la fecha”.

ARTÍCULO 13. Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar, ni someter a la consideración del consorcio, los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

b. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

c. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

d. Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta.

e. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

f. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea de Copropietarios disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.CAPITULO III DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 14. Duración: En todos los casos en que los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término la Asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento para su nombramiento. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El plazo de un año previsto en este artículo se contará desde la fecha de la primera Asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de esta ley.

ARTÍCULO 15. De los honorarios: Los honorarios del Administrador serán establecidos por la Asamblea de Propietarios y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso de la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición, se requerirá mayoría absoluta de presentes. En todos los casos, la fijación del monto de los honorarios del Administrador constituirá un punto especial del orden del día y deberá ser considerada aparte del presupuesto de expensas.CAPITULO IV RÉGIMEN DE SANCIONES

ARTÍCULO 16. Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:

a. El ejercicio de la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3.

b. La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 13.

c. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4.

d. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8°, 9°, 10, 11 y 12, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.

e. El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6° in fine.

ARTÍCULO 17. Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:

a. Multa, cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.

b. Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.

c. Exclusión del Registro.

Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c). En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme. Las multas son en beneficio del Consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad.

La falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 1,5% mensual.CAPITULO V PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

ARTÍCULO 18. Procedimiento: El procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por esta Ley, se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX de la Ley N° 13.133 y sus modificatorias.

ARTÍCULO 19. Sospecha de delito: Si del sumario surgiese la eventual comisión de un delito, se remitirán de inmediato las actuaciones al Juez competente.

ARTÍCULO 20. Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.CAPITULO VI DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 21. Exclusiones. Los complejos habitacionales y barrios de viviendas populares de los Planes Federales y Provinciales de Viviendas cuyos factores poblacionales y/o sociales determinen en forma exclusiva la imposibilidad de cumplimiento de la presente normativa, quedarán excluidos mediante reglamentación del régimen previsto por esta ley.

ARTÍCULO 22. El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial. En dicha reglamentación se establecerán los mecanismos para regularizar la situación de aquellas personas que, a la fecha de la entrada en vigencia de la ley, se encuentren administrando un consorcio.

ARTÍCULO 23. Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Firmantes

GONZALEZ-Mariotto-Isasi-Calderaro

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LAVADO DE VEREDAS y RIEGO

 1 de Noviembre al 30 de Abril de cada año 

El vuelco a la vía pública originado por el lavado de veredas, patios internos, terrazas y balcones deberá realizarse únicamente en los horarios de 24 a 9 hs del 1 de noviembre al 30 de abril de cada año, y de  (Según establece el artículo 112º del Reglamento General del Servicio Sanitario,)

1 de Mayo al 31 de Octubre de cada año

El vuelco a la vía pública originado por el lavado de veredas, patios internos, terrazas y balcones deberá realizarse únicamente en los horarios de 4 a 10 hs del 1 de mayo al 31 de octubre.

15 de Diciembre al 28 de febrero de cada año – Sobre el  Riego de Jardines y Espacios Verdes

Por otra, siempre en base al reglamento de mención, el articulado 121º indica que durante el período comprendido entre el 15 de diciembre y el 28 de febrero de cada año “queda prohibido el riego de jardines y/o espacios verdes durante la franja horaria que se extiende desde las 8.30 hasta las 24 hs”, pudiendo realizarse esta actividad –cuidando responsablemente el recurso- durante el comprendido entre las 24 y las 8.30 hs del día siguiente. Fuera del período estival indicado, el riego de jardines deberá realizarse entre las 24 y las 9.30 hs del día siguiente.

Artículo 1° .- Modificase los Artículos 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 10º del Decreto Nº 1572/00, los que quedarán redactados de la siguiente forma:

 

“Artículo 2º.- Los propietarios de los edificios que reúnan las características establecidas en el Artículo 1º de la Ordenanza 12562 están obligados a verificar periódicamente, reparar y mantener en buen estado de conservación los siguientes elementos constructivos dispuestos en fachadas y muros divisorios expuestos:

2. Parapetos de terrazas y azoteas.
3. Barandas, barandales y balaustres.
4. Ornamentos superpuestos aplicados o en voladizos a fachadas y muros externos.
5. Soportes, marquesinas y toldos.
6. Estructura resistente expuesta en fachadas y medianeras.
7. Antepechos, muretes y cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
8. Carteles, letreros y maceteros.
9. Enlucidos, paneles premoldeados, mayólicas, mármoles, azulejos, cerámicos, maderas, chapas metálicas y todo otro tipo de revestimiento utilizado en la construcción.
10. Cuerpos salientes y cerramientos de cualquier material.
11. Carpinterías metálicas, de madera o de cualquier otro material, con la totalidad de sus componentes constructivos y sus cerramientos.
12. Desagües, ventilaciones, instalaciones de aire acondicionado o cualquier aditamento complementario a fachadas o muros medianeros.
13. Patios de aire y luz.

 

Los elementos constructivos que no estén descriptos en la presente nómina y que por la condición particular del proyecto del edificio estén ubicados en la proximidad de la vía pública y/o muros divisorios serán considerados en los alcances del presente Artículo.

 

“Artículo 3º.- El informe Técnico dispuesto por el Artículo 2º de la Ordenanza 12562, deberá ser suscripto por profesional con incumbencias, de conformidad a lo establecido por el Artículo 3º de la citada norma, y deberá contener como mínimo los siguientes contenidos:

1. Descripción detallada del estado de conservación de los elementos constitutivos de las fachadas del edificio, entendiendo que en aquellos, casos de edificios de Perímetro Libre, se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y laterales del mismo y patios de aire y luz. En los restantes casos se deberán considerar fachada al frente, contrafrente y sectores expuestos de los muros divisorios.
2. Exposición fotográfica de los cateos donde se identifique claramente las patologías constructivas de los subsistemas componentes de las fachadas.
3. Ensayos y cateos en que sean necesarios, según criterio del profesional y/o la Municipalidad.
4. Diagnostico: sintomatología y causas aparentes que determinan la lesiones presentadas y detectadas.
5. Descripción de las reparaciones propuestas y/o a ejecutar con los procedimientos constructivos y tipo de materiales a utilizar.

 

El presente informe será emitido en tres ejemplares: uno para el propietario del inmueble, su apoderado o administrador, otro para el profesional y el tercero deberá quedar en poder de la autoridad de aplicación.

 

Artículo 4º.- El informe técnico será presentado ante el Departamento de Control del Espacio Público.

Si en dicho informe el profesional actuante manifiesta que NO existe deterioro alguno de la estructura resistente y de los demás componentes físicos (descriptos en el Art. 2º) constitutivos de la/s fachada/s, muros medianeros y patios de aire y luz que comprometa la seguridad pública, el Departamento extenderá un Certificado de Cumplimiento de Verificación Técnica – Ordenanza 12562, el cual deberá exhibirse obligatoriamente en un lugar visible de la recepción del edificio.

 

Artículo 5º.- La inspección Municipal estará facultada para requerir al propietario, encargado, administrador o responsable de los edificios sujetos a verificación, la exhibición del Certificado de Cumplimiento de Verificación Técnica – Ordenanza 12562. En caso de incumplimiento se labrará un Acta de Inspección en la cual se otorgará un plazo perentorio para la presentación del informe Técnico bajo apercibimiento de labrar Acta de Constatación, conforme lo establecido en el Artículo 5º de la Ordenanza citada.

                                                                                                                        

Artículo 6º.- El informe Técnico se presentará en forma anual, a partir de la fecha de entrega del Certificado de Cumplimiento de la Verificación Técnica descripto en el Artículo 4º, para los edificios cuya antigüedad se presentará cada tres (3) años. El Departamento de Control del Espacio Público podrá requerir una periodicidad menor para la presentación del informe Técnico, si lo considera necesario para salvaguardar la seguridad pública, como así también el profesional actuante podrá sugerir una inspección y nuevo informe, en un tiempo menor a los tres años, sujeto a aprobación Municipal.

 

Artículo 7º.- Si del informe Técnico y/o la Inspección surge que se han observado deterioros manifiestos en los componentes constructivos de la/s fachada/s que representen riesgo para la seguridad pública ante posibles desprendimientos y caídas de materiales, el propietario del edificio, su apoderado o administrador deberán implementar de inmediato las medidas de protección que pudieran corresponder a efectos de salvaguardar la seguridad pública e inhabilitar los sectores de la edificación que encuentren comprometidos con el uso de los ocupantes (balcones, etc) y los sectores de la vía pública en concordancia con las partes del edificio.

Los trabajos de reparación de los deterioros indicados en el informe Técnico deberán iniciarse dentro de los 180 días, para lo cual se solicitará el correspondiente permiso para ejecutar tareas de mantenimiento y/o reparación de fachadas, bajo apercibimiento de labrar Acta de Constatación y ser derivada al Tribunal Municipal de Faltas.

 

Artículo 10º.- La solicitud de permiso para ejecutar tareas de mantenimiento y/o reparación de fachadas de edificios se ingresará por el Departamento de Control del Espacio Público, acompañada de los contratos profesionales correspondientes, una copia del informe Técnico en los términos que describe el Artículo 3º, visados por el Colegio respectivo, copia de los boletos de aportes provisionales del/los profesional/les actuante/s y un certificado de cobertura de riesgos de trabajo (ART) del personal que efectuará las reparaciones.

 

ARTÍCULO 2º.- El presente Decreto será refrendado por el señor Secretario de OBRAS Y PLANEAMIENTO URBANO.

 

ARTÍCULO 3º.- Regístrese. dése al Boletín Municipal, intervenga el Departamento Inspección de Obras y Control del Espacio Público para su notificación a los Colegios Profesionales y Entidades respectivas y tomen conocimiento la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano, la Subsecretaría de Planeamiento Urbano, Direcciones de Obras Públicas, de Obras Privadas y Secretaría Legal y Técnica para su comunicación a los Tribunales de Faltas.

CAPITULO 1 : Disposiciones generales 

ARTICULO 2037..-Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registroinmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2039.-Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

 

ARTICULO 2040.-Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas ypartes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en elreglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

 

 

ARTICULO 2041.-Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas paracasos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

 

ARTICULO 2042.-Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

 

ARTICULO 2043.-Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

 

ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

 

CAPITULO 2 : Facultades y obligaciones de los propietarios 

ARTICULO 2045.-Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

 

 

ARTICULO 2046.-Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizarreparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

 

ARTICULO 2047.-Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

 

ARTICULO 2048.-Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas ypartes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

 

ARTICULO 2049.-Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes oservicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinadosservicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

 

ARTICULO 2050.-Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

 

CAPITULO 3 : Modificaciones en cosas y partes comunes 

ARTICULO 2051.-Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas ypartes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

 

ARTICULO 2052.-Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueblede una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

 

ARTICULO 2053.-Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

 

ARTICULO 2054.-Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

 

ARTICULO 2055.-Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

 

CAPITULO 4 : Reglamento de propiedad horizontal 

 

ARTICULO 2056.-Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartaspoderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

 

ARTICULO 2057.-Modificación del reglamento. Elreglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

 

CAPITULO 5 : Asambleas 

ARTICULO 2058.-Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partesproporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere

 

ARTICULO 2059.-Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

 

ARTICULO 2060.-Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

 

ARTICULO 2061.-Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

 

ARTICULO 2062.-Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registrode firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener elresumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

 

ARTICULO 2063.-Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

 

CAPITULO 6 : Consejo de propietarios 

ARTICULO 2064.-Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

 

CAPITULO 7 : Administrador 

ARTICULO 2065.-Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

 

ARTICULO 2066.-Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa enoportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

 

ARTICULO 2067.-Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, elreglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en elreglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamosadministrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

 

CAPITULO 8 : Subconsorcios 

ARTICULO 2068.-Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, elreglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

 

CAPITULO 9 : Infracciones 

ARTICULO 2069.-Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

 

CAPITULO 10 : Prehorizontalidad 

ARTICULO 2070.-Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

 

ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

 

ARTICULO 2072.-Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;

b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

LEY 14701

 

EL SENADO Y CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, SANCIONAN CON FUERZA DE

 

LEY

 

CAPÍTULO I

REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

 

ARTÍCULO 1°. Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, el que estará a cargo de la Autoridad de Aplicación que a ese efecto designe el Poder Ejecutivo, la que será competente en todo lo relativo a la presente ley.

 

ARTÍCULO 2º. Obligación de inscripción: La administración de Consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito, sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

 

ARTÍCULO 3º. Administrador/a ad honorem: Se denomina administrador/a ad honorem o a título gratuito, a aquel propietario de una unidad funcional y que ejerza esta función sin percibir retribución alguna, aunque con mandato para ello.

 

ARTÍCULO 4º. Requisitos para la inscripción: Para su inscripción, los administradores de Consorcios deben presentar la siguiente documentación:

1. Nombre y apellido o razón social y domicilio real.
2. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas.
3. Constitución de domicilio especial.
4. Número de CUIT.
5. Certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo contenido será determinado por la Autoridad de Aplicación. Quienes ejerzan las funciones de administrador/a ad honorem quedan eximidos de presentar lo indicado en los incisos c), d) y e). En cambio, deberán acompañar copia certificada del acta de asamblea en el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y aceptación del cargo. Cuando una misma persona se desempeñe como administrador/a ad honorem y administrador/a a título oneroso, no le será aplicable lo previsto en el párrafo anterior.

 

ARTÍCULO 5º. Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:

1. Los inhabilitados para ejercer el comercio.
2. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
3. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.
4. Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.

 

ARTÍCULO 6º. Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los Consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4 de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.

El administrador, salvo que se trate de una administración gratuita, debe presentar ante el Consorcio el certificado de acreditación, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad.

 

ARTÍCULO 7º. Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto, en cuanto a los datos e informes exigidos en la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los últimos dos (2) años. El Registro se encontrará disponible para su consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires pertinente. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.

 

CAPITULO II

OBLIGACIONES DE LOS

ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

ARTÍCULO 8º. Obligaciones del Administrador: Los Administradores de los inmuebles sometidos al Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, en el ejercicio de sus funciones deben, sin perjuicio de las demás obligaciones establecidas por otras Leyes:

1. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice, a fin de considerar su designación o continuidad. Dicha constancia deberá ser presentada anualmente en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios que se realice en cada uno de los Consorcios que administra, junto con una copia de la presente ley.
2. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios.
3. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
4. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.
5. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada Asamblea, a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
6. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.
7. Cuando los copropietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.
8. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los Reglamentos de Copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, orden del día y horario de comienzo. En la misma se adjuntará copia del acta de la última Asamblea realizada.
9. Denunciar ante el organismo competente de la Provincia de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
10. Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.
11. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

 

ARTÍCULO 9º. Seguridad e higiene: Los administradores/as de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año, cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas conformadas por representantes de todos los sectores de la actividad oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de La Nación. El curso deberá involucrar, como mínimo, los siguientes tópicos: prevención de accidentes; orden y limpieza; medidas de prevención de accidentes e incendios; normas de evacuación de edificios y primeros auxilios.

 

ARTÍCULO 10. Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente ante la Autoridad de Aplicación, un informe que tendrá carácter de declaración jurada con el siguiente contenido:

1. Listado actualizado de los Consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
2. Copia de las actas de Asambleas relativas a rendiciones de cuentas.
3. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere; capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno de los Consorcios que administra, indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito.
4. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito.
5. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el Consorcio que administra.
6. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.

 

ARTÍCULO 11. De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

1. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Copropietarios.
2. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., número de inscripción en el Registro).
3. Datos del consorcio, con el número de C.U.I.T.
4. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.
5. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
6. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
7. Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos. Además, en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales, también se deberá:
8. Informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
9. Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona.
10. Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
11. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

 

ARTÍCULO 12. De los recibos: Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

1. Denominación y domicilio del consorcio.
2. Piso, departamento y/o unidad funcional.
3. Nombre y apellido del/a propietario/a.
4. Mes que se abona, período y/o concepto.
5. Vencimiento, con su interés respectivo.
6. Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
7. Lugar y formas de pago.
8. Detalle de deuda a la fecha o la leyenda, si correspondiere, “Sin deuda a la fecha”.

 

ARTÍCULO 13. Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar, ni someter a la consideración del consorcio, los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

1. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
2. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
3. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
4. Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta.
5. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
6. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea de Copropietarios disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.

 

CAPITULO III

DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN

 

ARTÍCULO 14. Duración: En todos los casos en que los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término la Asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento para su nombramiento. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El plazo de un año previsto en este artículo se contará desde la fecha de la primera Asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de esta ley.

 

ARTÍCULO 15. De los honorarios: Los honorarios del Administrador serán establecidos por la Asamblea de Propietarios y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso de la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición, se requerirá mayoría absoluta de presentes. En todos los casos, la fijación del monto de los honorarios del Administrador constituirá un punto especial del orden del día y deberá ser considerada aparte del presupuesto de expensas.

 

CAPITULO IV

RÉGIMEN DE SANCIONES

 

ARTÍCULO 16. Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:

3. El ejercicio de la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3.
4. La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 13.
5. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4.
6. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8°, 9°, 10, 11 y 12, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
7. El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6° in fine.

 

ARTÍCULO 17. Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:

1. Multa, cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
2. Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.
3. Exclusión del Registro.

Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c). En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme. Las multas son en beneficio del Consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad.

La falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 1,5{e677c153e4a8821681e41848c6921a7203113024cc49986cd114fbe6361b9ff2} mensual.

 

CAPITULO V

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

 

ARTÍCULO 18. Procedimiento: El procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por esta Ley, se ajustará a lo establecido en el Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX de la Ley N° 13.133 y sus modificatorias.

 

ARTÍCULO 19. Sospecha de delito: Si del sumario surgiese la eventual comisión de un delito, se remitirán de inmediato las actuaciones al Juez competente.

 

ARTÍCULO 20. Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.

 

CAPITULO VI

DISPOSICIONES FINALES

 

ARTÍCULO 21. Exclusiones. Los complejos habitacionales y barrios de viviendas populares de los Planes Federales y Provinciales de Viviendas cuyos factores poblacionales y/o sociales determinen en forma exclusiva la imposibilidad de cumplimiento de la presente normativa, quedarán excluidos mediante reglamentación del régimen previsto por esta ley.

 

ARTÍCULO 22. El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial. En dicha reglamentación se establecerán los mecanismos para regularizar la situación de aquellas personas que, a la fecha de la entrada en vigencia de la ley, se encuentren administrando un consorcio.

 

ARTÍCULO 23. Comuníquese al Poder Ejecutivo.

 

Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos Aires, en la ciudad de La Plata, a los diecisiete días del mes de diciembre de dos mil catorce.